在房屋租赁合同中,经常会出现“优先购买权”的概念。现实生活中,不少出租人在出卖房屋前未通知承租人,造成承租人的权益受损。而更糟糕的是不少承租人对于优先购买权完全没有概念,甚至听都没听过.
(一)什么是承租人优先购买权?
承租人优先购买权是指出租人将房屋出卖时,应当在出卖前的合理期限内通知承租人,将出卖的条件等情况告知承租人,在同等条件下,承租人想购买的,享有优先于其他买受人购买的权利。
(二)承租人行使优先购买权的条件?
1、前提条件;既然是以承租人的身份行使优先购买权,那么承租人与出卖人之间必须存在合法有效的租赁合同关系。
2、主体条件;行使主体为承租人。另外根据《中华人民共和国合同法》第二百三十四条的规定,承租人在房屋租赁期间死亡,与其生前共同居住的人可按照原租赁合同租赁该房屋。故与房屋承租人生前共同居住的人也可行使承租人优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十九条,承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动,承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡,其共同经营人或者其他合伙人可以按照原租赁合同租赁该房屋,亦享有承租人优先购买权。
3、时间条件;根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条的规定,承租人应在收到出租人关于出卖房屋的通知后十五日内主张优先购买权;而第二十三条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的,应当在拍卖前5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,视为放弃优先购买权。
4、购买条件;承租人优先购买权中的同等条件下的认定,应当综合考虑出租人与第三人之间是否具有特定的人格属性利益、承租人与第三人关于付款方式、付款时间、交易价格等因素是否同等。
(三)承租人优先购买权受损害时怎么救济?
1、出租人在出卖房屋前未告知承租人或告知虚假出卖条件,损害承租人优先权的,承租人可以请求出租人承担赔偿责任。
2、第三人尚未善意取得房屋的,承租人可以在同等条件下主张优先受让。
3、出租人与第三人恶意串通,损害承租人优先权的,出租人与第三人签订的房屋买卖合同违反合同法第五十二条的规定,该合同无效。
4、出租人侵害承租人优先购买权而与第三人签订的合同是否有效。该合同是否有效应考察其本身内容是否符合合同法的规定,不因出租人侵害承租人优先购买权而有效或无效。
(四)什么情况下无法行使承租人优先购买权?
1、房屋共有人行使优先购买权。
2、出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。
3、出租人履行通知义务后,承租人未在十五日内主张购买。
4、第三人善意取得房屋并办理登记手续。
律师建议
承租人优先购买权受到侵害,承租人可以起诉至法院主张权利,可以要求赔偿损失。但无权以此为由主张出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。
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